売買　登記必要書類

売　主
　□登記原因証明情報
　□登記識別情報
　□印鑑証明書　　　（３か月以内のもの）
　□固定資産評価証明書／固定資産税課税明細書（最新のもの）
　□委任状
　□住所変更証明書　（登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が同一の場合は不要）
　□資格証明書　　　（法人の場合のみ。３か月以内のもの）
　□業務権限証書　　（法人の場合で、代表者以外の方が担当されている場合） 

買　主
　□住民票　　　　　（個人の場合のみ）
　□登記事項証明書　（法人の場合のみ）
　□資格証明書　　　（法人の場合のみ）
　□委任状　　　　　 

その他
　△株主総会議事録／取締役会議事録（利益相反取引の場合のみ。実印押印。印鑑証明書付）
　△農地法許可書又は届出書（土地が農地の場合）
　△相続証明書（登記未了のうちに当事者が死亡した場合）

民法第６４６条第２項による移転

事情があって自分（委任者）の登記名義人にできない場合、委任者が親戚や知人などの第三者（受任者）と委任契約し、受任者が登記名義人となり、その後、当初の目的が達成した際には、委任事務が終了したとして、登記名義を委任者名義に移転するというものです。

例えば、金銭的な問題で自分（委任者）名義の自宅を売却せざるを得なくなったような場合に、親戚（受任者）に住宅ローンを組んでもらって買主（登記名義人）になっていただき、住宅ローンの返済は毎月全額委任者が行い、完済したら、委任者名義に移転するなど。　

売主になって（当職）

【売主になって、しなければならなかったこと】
・売買契約の締結
・登記識別情報、印鑑証明書、本人確認証明書の準備
・ローンを組んで購入した物件でしたので、債権者（抵当権者）に繰上返済する旨及び返済日の連絡並びに抵当権抹消手続を行う司法書士の届出

【決済日】
・所有権移転登記用書類に署名捺印
・所有権移転登記用書類の引渡し
・売買代金の入金（家賃、固定資産税、管理費の精算含む）
・ローン返済
・抵当権抹消書類の受領

抵当権抹消の登記申請は当事務所で、所有権移転登記申請は買主側指定の司法書士が行いました。
いつもと違う立場で決済に臨むと新鮮でした。

売主は被保佐人

被保佐人の方を売却する場合、保佐人の同意が必要です。

法定後見の保佐類型の場合、被保佐人の法律行為には、原則、本人の意思及び保佐人の同意が必要ですが、不動産の処分について保佐人に代理権が与えられているときは、当該保佐人が売買契約の締結及び登記申請の委任を行うことができます。

この場合、売主たる被保佐人ではなく保佐人が署名捺印した登記原因証明情報及び委任状並びに保佐人の印鑑証明書及び資格証明書（代理行為目録付）が添付書類として必要です。

社会福祉法人の不動産売買

社会福祉法人が不動産を購入する場合、当該不動産が社会福祉事業の用に供するものであるときは、登記申請時の登録免許税が非課税になります（登録免許税法第４条第２項別表第３第１０号,登録免許税施行規則第３条第１号ロ(2)）。

不動産の所在地が福岡市内の場合、福岡市役所で当該非課税証明書を取得し、登記申請書に添付します。

医療法人と理事長間の不動産売買

医療法人が当該法人の理事長所有の不動産を買取る場合や、または理事長が医療法人所有の不動産を買取ることがありますが、理事長個人と医療法人との売買等の取引は、利益相反行為に該当するため、理事会において理事長を除く理事による承認が必要になります。
そして、登記申請の際には、当該利益相反取引を承認した理事会議事録が添付書類として必要です。また、当該決議に出席した理事の実印押印や印鑑証明書の添付が必要となります。

以前は、特別代理人の選任が必要でしたが、この制度は平成28年9月の改正医療法により廃止になりました。 

登記未了のうちに売主が死亡

生前に所有不動産を売却していたけれど、その登記が未了のうちに亡くなられたような場合、所有者の法定相続人全員に協力いただく必要があります。
この場合、所有者の相続証明書や相続人全員の印鑑証明書などが必要となります。

相続人の協力が得られない場合も考えられるので、売却や贈与されたときは速やかに登記申請しましょう。

破産者所有物件の任意売却

自己破産された方が不動産を所有していた場合、当該不動産を売却して売却代金を債権者への支払い原資としますが、売却は裁判所主導の強制競売の方法と任意売却の方法があります。
任意売却の場合、自己破産された方に代わり裁判所が選任した破産管財人が売却手続を行います。この場合、登記済証の添付は不要ですが、裁判所の許可書が添付書類として必要です。

また、債権者の差押や担保権を売買と同時に抹消するには、担保権者の抹消書類を受領の上、売買による所有権移転登記と同時に担保権抹消の申請をし、差押については取下書を裁判所へ提出します。

売買予約による所有権移転請求権仮登記

Ｘ社は所有している本社ビルの土地（底地）がＹ社所有となっており、将来的にはＹ社から土地を買取りたいという場合、Ｙ社との間で売買予約契約を締結し、予約完結権を行使する前に第三者に売却されるのを防止するために仮登記をしておくことができます。

仮登記ですので、登記申請にＹ社の権利証は必要ありません。また登録免許税も通常の半分（課税価格の１０００分の１０）ですみます。

権利証紛失した場合の売買

売買等による所有権移転登記申請の際には、売主（登記義務者）の権利証（登記識別情報又は登記済証）が必要です。
もし、売主が権利証を紛失した場合、次のいずれかの方法で登記申請することが可能です。
1．登記申請人たる司法書士が売主の本人確認を行い、本人確認情報を作成添付して登記申請する。
2．権利証なしでとりあえず登記申請を行い、法務局から申請された登記申請が間違いないかという確認通知が売主に送付され、それを受領した売主が当該確認通知書に実印押印し、法務局へ返送する。

※売買など金銭と引き換えに名吟変更する場合は、上記1のケースが多いと思います。
※権利証書（登記済証／登記識別情報）は再発行されません。

農地の売買

土地の現況又は登記上の地目が農地の場合、農地法の定めにより農業委員会の許可書又は届出書が登記申請の際に添付書類として必要です。
許可書又は届出書は、買主宛に発行されたものが必要となります。

許可を要するのか、届出でよいのかは、当該土地の区域によります。また、要件を満たしていない場合、許可を得られない場合もありますので、事前に確認ください。

利益相反取引

個人Ａ所有の不動産をＡが代表取締役を務めるＸ社が買取る場合、Ａ個人とＸ社との取引は利益相反取引に当たりますので、Ｘ社の承認が必要です。
登記申請の際には、当該利益相反取引を承認した議事録が添付書類として必要です。また、当該決議に出席した役員の実印押印や印鑑証明書の添付が必要となります。

取引の立会

会社が新社屋用地購入する際に、確実に買主の名義に変更するために、不動産取引の売買代金決済時に司法書士が立会い、所有権移転登記に必要な書類や完全な所有権を阻害するような登記の有無の確認、売主本人の確認などを行い、登記申請します。